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Avantages programme loi Pinel | Conditions programmes loi Pinel | Explication programme immobilier | FAQ programme loi pinel


Quels sont les avantages d’un programme loi Pinel ?

Une forte défiscalisation

Le principal avantage d’investir en programme loi Pinel est sa réduction d’impôt qui monter jusqu’à 63 000 euros. Mais ce n’est pas le seul. Vous allez recevoir des revenus complémentaires grâce aux loyers. Si on cumule la réduction d’impôt aux loyers, on peut investir avec un apport relativement faible.

Des revenus supplémentaires avec les loyers

Un élément souvent négligé est la facilité à trouver des locataires. L’investissement locatif impose de trouver des locataires ce qui dans les autres cas peut être compliqué. Mais avec la loi Pinel, les zones éligibles sont sélectionnées car elle présente un déséquilibre entre l’offre et la demande locative. Couplé au fait que les loyers sont plafonnés, vous trouverez très facilement des locataires.

Pour résumé, les avantages sont :

  • Forte réduction d’impôt
  • Revenu complémentaire grâce aux loyers
  • Investissement accessible (effort d’épargne compensé par la réduction d’impôt et les loyers)
  • Facilité à trouver des locataires
  • Une solution idéale pour se constituer un patrimoine et/ou préparer sa retraite

Exemple programme Pinel

Voici les modalités pour un investissement de 300 000 euros avec les différentes durées d’investissement en programme loi Pinel :

  Exemple 1 Exemple 2 Exemple 3
Durée  6 ans 9 ans 12 ans
Défiscalisation (pourcentage) 12 % 18 % 21 %
Défiscalisation (montant) 36 000 € 54 000 € 63 000 €

Quelles sont les conditions d’un programme loi Pinel ?
Choisir la bonne zone Pinel

On ne peut pas investir n’importe où en France avec un programme loi Pinel. Le gouvernement a défini des zones éligibles qui correspondent aux endroits avec un déficit en offre locative. On distingue 5 zones qui définissent le plafond des loyers et des ressources locataires :

  • Zone A bis : Paris et une trentaine de communes voisines
  • Zone A : Communes autour dans l’Île-de-France ainsi que d’autres grandes villes
  • Zone B1 : Communes de plus de 250 000 habitants
  • Zone B2 : Communes de plus de 50 000 habitants et avoisinantes de la zone B1
  • Zone C : Les villes non éligibles

Les plafonds avec la loi Pinel

Afin de rendre accessibles les programmes loi Pinel à la location pour des revenus modestes, des plafonds pour les loyers et les ressources des locataires sont imposés par l’Etat. On a d’un côté les plafonds concernant le loyer qui dépendent de la zone ainsi que de la surface du bien.

Plafonds loyers loi Pinel

  Zone A bis Zone A Zone B1
Prix au m² 17,17 € 12,75€ 10,28€

Les prix des plafonds des loyers et les plafonds de ressources des locataires variant en fonction des zones permet d’offrir d’un côté des loyers abordables pour les locataires et de l’autre un juste milieu intéressant pour le propriétaire. Sachant que lorsque l’on cumule la défiscalisation d’un programme loi Pinel avec les loyers on arrive à une rentabilité très importante.

Plafonds ressources locataires loi Pinel

La composition du foyer locataire Zones
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Locataire seul 38 236 € 38 236 € 31 165 € 28 049 €
Couple de locataires 57 146 € 57 146 € 41 618 € 37 456 €
Locataire(s) ayant une personne à charge 74 912 € 68 693 € 50 049 € 45 044 €
Locataire(s) ayant deux personnes à charge 89 439 € 82 282 € 60 420 € 54 739 €
Locataire(s) ayant trois personnes à charge 106 415 € 97 407 € 71 078 € 63 970 €
Locataire(s) ayant quatre personnes à charge 119 745 € 109 613€ 80 103 € 72 093 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +13 341 € +12 213 € +8 936 € +8 041 €

 

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Est-ce qu’il existe d’autres conditions ?

Il existe quelques autres points à respecter pour être éligible :

  • Acheter un bien neuf ou qui va être construit
  • Respecter le budget de 300 000 euros d’investissement (plafond pour le calcul de l’avantage fiscal)
  • Acheter un bien répondant aux normes BBC ou RT 2012, qui sont des certifications portant sur les économies d’énergie

 

A quels besoins répond la création des programmes loi Pinel ?

Vidéo d’explication sur les programmes loi Pinel

L’objectif du gouvernement est de pousser à la construction de biens immobiliers neufs dans des zones où l’offre locative n’est plus assez conséquente. Cela permet d’encourager les promoteurs à lancer ce type de projet.

Et dans un autre temps, une fois les bâtiments construits. Les programmes loi Pinel permettent de donner accès à des logements neufs à des prix abordables. Et même d’en prioriser les locataires avec un revenu trop élevé, au moins pendant la durée d’éligibilité du bien.

On constate que cette solution est un succès puisqu’elle a été prolongé à plusieurs reprises et que de nombreux investisseurs achètent un programme loi Pinel ces dernières années.

Voici un résumé de la loi Pinel pour comprendre tous les avantages et les conditions en vidéo.

Quelles sont les étapes d’achat d’un programme loi Pinel ?

Si vous souhaitez acheter en Pinel il est possible de passer par un programme immobilier. Plus précisément acheter un bien qui va être construit ou neuf. S’il n’est pas encore sorti de terre, il est intéressant de connaître les différentes étapes d’un programme loi Pinel de la définition à la livraison.

Définition du projet et commercialisation

La toute première étape se déroule lorsque le promoteur décide de lancer le projet après avoir sélectionné le terrain. Il va monter son projet dans l’objectif d’obtenir un permis de construire. Et une fois obtenu, on peut commencer à acheter des biens de manière plus sûre. C’est l’étape de commercialisation. Il a un projet en construction et commence à vendre les logements.

Construction et livraison

Pour que l’étape suivante commence, la construction il faut que la majorité des logements soient vendus. C’est pour cela qu’il est possible d’obtenir un programme loi Pinel après la construction même si c’est rare car l’investissement est très intéressant et attire beaucoup de monde. Et une fois la construction réalisée, les biens sont livrés aux propriétaires et ils peuvent les louer.

Comment choisir son programme loi Pinel ?

Avant de se lancer dans un investissement, il est important de passer par plusieurs étapes pour bien préparer son projet. Oui les programmes loi Pinel sont intéressants mais à condition de bien regarder ce que vous allez acheter. Petit aperçu des grandes étapes pour choisir son programme immobilier neuf.

Le budget

La toute première est de définir votre budget. En effet, cela va impacter le type de bien à acheter mais également la zone à prioriser. On trouve plusieurs zones éligibles à la loi Pinel avec des prix au mètre carré différents.

L’emplacement

Une fois votre budget défini, il faut réfléchir à où investir. La première notion est de s’assurer que la zone possède une forte demande locative mais dans le cas de la loi Pinel les zones répondent normalement à ce critère. Il est toujours intéressant de solliciter un agent immobilier pour en être sûr. Ensuite il faut se renseigner sur l’économie de la ville afin de savoir si elle est seine et si des projets sont en cours, ce qui permettrait de réaliser une plus-value immobilière à la revente. Il est aussi intéressant de regarder si d’autres programmes sont en construction ce qui augmentera ou non la concurrence pour trouver des locataires.

Le promoteur

C’est une étape qui vient avec la sélection de l’emplacement. Il faut trouver le bon endroit pour investir mais tous les projets ne sont pas réalisés par les mêmes promoteurs. Il a des obligations légales qui vous protègent mais pour réaliser le meilleur investissement, il est intéressant de les comparer. On peut regarder plusieurs informations comme la proportion des logements vendus sur les précédents projets, les différentes assurances souscrites etc…

Voilà toutes les étapes à étudier avant de se lancer dans un programme loi Pinel.

Les autres solutions d’investissement locatif

Il existe d’autres solutions pour défiscaliser en réalisant un investissement locatif. Voici une liste de tous les dispositifs disponibles en France.

Défiscalisation dans le neuf

Statut LMNP

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) vise les investissements locatifs neufs et meublés. Si vous touchez des revenus locatifs ne dépassant pas 23 000 euros à l’année, ces revenus ne sont pas imposables. A noter qu’il est intéressant de cumuler cette solution de défiscalisation avec a loi Censi Bouvard.

Loi Censi Bouvard

Suite au constat du manque de résidences de service (notamment pour les seniors ou les étudiants), l’Etat offre une défiscalisation de 11% du montant de l’investissement si vous achetez un logement dans une résidence de service neuve. Il est également possible de cumuler cette solution avec le statut LMNP. Comme dans le cadre de la loi Pinel, le plafond de l’investissement est de 300 000 €.

Loi Girardin

Il s’agit d’un dispositif dérivé de la loi Pinel. On retrouve les mêmes avantages et les conditions sauf que les zones éligibles sont dans les DOM-TOM. Les plafonds sont donc modifiés pour s’adapter aux différents contextes mais la défiscalisation et les autres conditions restent les inchangés. Le plafond de l’investissement est également de 300 000 € comme pour la loi Pinel.

Défiscalisation dans l’ancien

Loi Malraux

Une solution qui offre une forte réduction si vous réalisez des travaux sur un bien ancien. Il faut acheter un bien immobilier dans un site patrimonial remarquable et faire des travaux de rénovation avec l’aide d’un architecte des bâtiments de France puis le louer pendant 9 ans. Vous obtenez une défiscalisation de 22 à 30% du montant des travaux.

Déficit Foncier

Dans le cas où vous réalisez des travaux dans un bien ancien en location, il est possible de réduire vos impôts. Si la somme de vos charges (travaux compris) dépasse vos recettes, il est alors possible de déduire ce déficit de vos impôts. Une bonne solution pour financer vos travaux et augmenter la valeur de votre bien immobilier.

Loi Denormandie

Avec le succès de la loi Pinel, d’autres variantes que la loi Girardin ont vu le jour. Avec la loi Denormandie on vise des biens immobiliers anciens avec des travaux visant à améliorer les économies d’énergie. On retrouve le même système de zones éligibles, de plafond pour les loyers et de défiscalisation en fonction de la durée de location.

FAQ

Peut-on cumuler les avantages fiscaux avec cette solution ?

Il est possible de profiter de la loi Pinel et d’autres solutions de défiscalisation mais pas pour le même bien.

Peut-on investir par d’autres biais ? (SCI, SCPI…)

Une SCI permet d’investir en programme loi Pinel avec des associés. Et la SCPI est un fond d’investissement qui permet également d’investir dans cette solution.

Est-ce que je peux investir dans les DOM-TOM ?

Les zones de la loi Pinel ne correspondent pas au DOM-TOM.

Est-il possible de loger quelqu’un de sa famille ?

Il est possible de louer aux membres de sa famille son bien en loi Pinel.

Quelle est la date limite pour investir en loi pinel ?

La loi Pinel est éligible jusqu’au 31 Décembre 2019.